İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
1/7/20259 min read
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki farklı şekilde açılabilmektedir. İlk olarak, TBK m.350'de belirtilen kiraya verenin, kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası açması söz konusu olmaktadır. İkinci olarak ise, TBK m.351'de yer alan, kiralanan mülkün mülkiyetini sonradan edinen kişinin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması durumu söz konusudur.
İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyaç durumunun gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Geçici ve süreklilik arz etmeyen ihtiyaçlar, tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Ayrıca, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi oluşturmaz. Davanın açıldığı tarihte var olan ihtiyacın, yargılama süreci boyunca da devam etmesi gerekmektedir. Yargılama sırasında kiralanan mülkün ihtiyaç sahibi tarafından satılması gibi bir durum söz konusu olursa, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmez.
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b. Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyacın İspatlanması
Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1 ve 351. maddelerine göre, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, ihtiyaçlının kirada olması durumunda, ihtiyacın varlığının kabul edilebilmesi için belirli şartların yerine gelmesi gerekmektedir. İhtiyaçlının tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş için daha uygun niteliklere sahip olması, ya da en azından mevcut işyeriyle eşdeğer nitelikte olması gerekmektedir. Eşdeğerlik durumu mevcutsa, mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki durumdan birinin varlığı, ihtiyacın kabulü için yeterlidir; her iki halin birlikte olması gerekmez.
Tahliye tehdidi davacı tarafından öne sürülmemişse, mahkeme bu durumu kendiliğinden göz önünde bulunduramaz. Ancak, kiralananın mevcut işyerinden üstün olduğu iddiası doğrudan dile getirilmemiş olsa da, ihtiyaç iddiası içinde bu husus yer almaktadır.
Bu nedenle, mahkeme, uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yaparak ve kıyaslama yöntemiyle bu hususu değerlendirmek zorundadır.
İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyaç durumunun gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Geçici ve süreklilik arz etmeyen ihtiyaçlar, tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Ayrıca, henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye nedeni oluşturmaz. Davanın açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyaç, yalnızca yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama sürecinde de devam etmesi zorunludur.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi, kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceğini açıkça belirtmektedir. Bu maddeye göre, kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarında, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç durumunun gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Geçici ve süreklilik arz etmeyen ihtiyaçlar tahliye nedeni olarak kabul edilmez. Ayrıca, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi oluşturmaz. Davanın açıldığı tarihte var olan ihtiyaç, tek başına yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama sürecinde de devam etmesi gerekmektedir.
Örnek bir Yargıtay kararında; davacının halen kirada oturduğu durumu dosya kapsamı ile sabit olup, bu durum mahkeme tarafından da kabul edilmiştir. Mahkeme, davacının tahliye tehdidini ispatlayacak herhangi bir delil sunmadığını ve bu nedenle tahliye tehdidinin ispatlanamadığını belirterek davanın reddine karar vermiştir. Ancak, konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, ihtiyaçlının kirada oturması, ihtiyacın varlığını ispatlamak için yeterlidir ve ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu hususunda bir uyuşmazlık bulunmadığı göz önünde bulundurulduğunda, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulüyle davalının tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddedilmesi hukuka aykırıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Fesih Bildirim Süreleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesi (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davaları, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanunun 328. maddesinde öngörülen fesih bildirim süresine uygun olarak, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereğince, kiraya veren daha önce kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse, dava bildirimin yapıldığı kira yılının sonunda veya sonrasındaki bir tarihte açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin bir süre olup, davalı taraf tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 328. maddesine göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmadığı sürece, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Eğer sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemi ya da bildirim süresine uyulmazsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Örnek bir Yargıtay kararına göre, davaya dayanak yapılan 28.04.2011 tarihli süresiz sözlü kira sözleşmesinin varlığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, sözleşmenin yenilenmeyerek feshedileceğini 07/03/2014 tarihli keşide, 13/03/2014 tarihli tebliğli noter ihtarı ile davalı tarafa bildirmiştir. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu'nun 328/1-2 maddeleri gereği, süresiz hale gelen kira sözleşmesi için fesih bildiriminin 6 aylık döneme karşılık gelen 3 ay öncesinde keşide edilip tebliğ edilmesi, davanın ise 6 aylık sürenin sonunda açılması gerektiği anlaşılmaktadır.
Davacı tarafından feshe ilişkin ihtarname 28/10/2013 tarihli altı aylık döneme göre 13/03/2014 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen, dava 19/06/2014 tarihinde açılmıştır. Bu durum, dava süresi açısından geçerli değildir. Dolayısıyla mahkeme, davanın süre yönünden reddine karar vermesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin esasına girilmesi hukuka aykırıdır.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması
Konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kişi, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan sözleşmeye dayanarak, sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi (Yeni Malikin Gereksinimi) uyarınca, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde, kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunarak, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Tahliye davasının altı ayın sonunda hemen açılması gerekmez; sözleşme süresinin sonuna kadar dava açılabilir. Ancak, edinme tarihinden sonraki bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması zorunludur ve bu bildirim sonradan giderilemez. Tahliye davası açıldığında, mahkemenin tahliyeye karar verebilmesi için ihtiyacın varlığının doğru şekilde kanıtlanması gerekmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350/1. maddesi (Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar) uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davaları, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK'nın 328. maddesinde belirtilen fesih bildirimi sürelerine uygun olarak, belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereği, kiraya veren daha önce ya da en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin bir süre olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden dikkate alınması gerekir.
Örnek bir olayda, eski malik ile davalı arasında imzalanmış ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan bir kira sözleşmesi mevcuttur. Sözleşme, 01.09.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olarak düzenlenmiştir. Davacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi ile dava açmış, bu doğrultuda 24.07.2015 tarihinde ihtarname keşide ederek ihtiyacını ve tahliye isteğini davalıya bildirmiştir.
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebi içeren bu ihtar, 12.08.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Bu tebliğ sayesinde, 01.09.2015 - 01.09.2016 tarihleri arasında tahliye davası açma süresi korunmuştur. Nitekim davacı, 09.12.2015 tarihinde tahliye davasını süresi içinde açmıştır. Ancak mahkeme, davayı esas incelemeksizin reddetmiştir.
Bu durumda, süresinde açılan davada mahkemenin işin esasını incelemesi gerektiği açıktır. Yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hukuka uygun bulunmamıştır.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtar Şartı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 350/1. maddesi uyarınca, ihtiyaç iddiasına dayanarak tahliye davası açılması, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri için farklı süre şartlarına tabidir:
Belirli süreli sözleşmelerde, tahliye davası, sözleşme süresinin sonunda bir ay içinde açılmalıdır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde, TBK’nın 328. maddesinde belirtilen fesih bildirimi sürelerine uygun olarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
TBK’nın 353. maddesi uyarınca, eğer kiraya veren, dava açma süresinden önce veya en geç bu süre içinde, kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava, bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir.
Dava açma süresi, kamu düzenine ilişkin bir konu olup, davalı bu süreye ilişkin bir itirazda bulunmasa bile, mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınması zorunludur.
Bir tahliye davasında, davanın süresinde açılıp açılmadığını belirleyebilmek için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin kesin olarak bilinmesi gerekmektedir. Eğer davalı, davacı tarafından belirtilen bu tarihlere itiraz ederse, tarafların sunacağı tanıklar ve diğer deliller toplanarak uyuşmazlık çözüme kavuşturulmalıdır.
Örnek Yargıtay kararında, taraflarca inkar edilmeyen, 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi, belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresi bitmeden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi de bu hükme uygun olarak her yıl birer yıl süreyle yenilenmiştir.
TBK’nın 350. maddesi, kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması halinde, belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceğini düzenlemektedir.
Bu olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 30.11.2013 tarihinde sona ermiştir ve tahliye davası 30.12.2013 tarihinde, bir aylık süre içinde açılmıştır. Bu nedenle, mahkemece işin esasına girilerek değerlendirme yapılmalı ve bu doğrultuda karar verilmelidir. Ancak, yazılı şekilde yapılan hatalı değerlendirme ile karar verilmesi hukuken doğru değildir.
Hukuki sorunlara güncel, pratik ve etkili çözümler sunma amacıyla hukuki süreçleri kolaylaştırmak ve en iyi sonuca ulaşılmasını sağlamak için iletişime geçebilirsiniz.
Makaleler
av.mustafauzer@gmail.com
© 2024. All rights reserved.